Pandemia da Covid-19 e rapporti giuridici pendenti. Brevi riflessioni su locazioni commerciali e affitto d’azienda.

di Annamaria Schirru | Partner GIM Legal STA S.r.l

I - Pandemia da Covid-19 e rapporti giuridici pendenti

A) I principi generali previsti dal Codice Civile
La situazione di emergenza sanitaria causata dal diffondersi dell’epidemia da Covid -19 ha indotto i governi di tutto il mondo a introdurre molto repentinamente misure, ad immediata applicazione, di distanziamento sociale, le quali ricomprendono il blocco obbligatorio di tutte le attività economiche che non abbiano ad oggetto la fornitura di servizi cc.dd. essenziali e il divieto per gli individui di circolare senza un valido motivo riconducibile ad esigenze di prima necessità.
Nel nostro paese tali misure, contenute in provvedimenti normativi nazionali e regionali, hanno avuto una incidenza diretta sulla esecuzione dei contratti in corso, ostacolandone la corretta e tempestiva esecuzione ed esponendo le parti al rischio di inadempimento contrattuale.
Si è posta dunque la domanda se, e a quali condizioni, un inadempimento contrattuale derivante da tali provvedimenti normativi o, comunque, dalla pandemia da Covid-19, possa esimere da responsabilità la parte inadempiente.

(i) La responsabilità del debitore per l’inadempimento (articolo 1218 del Codice Civile)
Al fine di dare una risposta al quesito occorre premettere, innanzitutto, che nell’ordinamento italiano vige il principio generale, dettato dall’art. 1218 del Codice Civile, prevalentemente per le obbligazioni cd. di risultato, secondo cui il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è sempre responsabile dell’inadempimento salvo che non provi che l’inadempimento o il ritardo nell’adempimento è stato determinato dall’impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

(ii) Le cause di esclusione della responsabilità del debitore
Le cause esimenti della responsabilità sono quelle che derivano da eventi oggettivi, straordinari, imprevedibili ed estranei alla sfera del debitore, tali da impedire in modo obiettivo ed insormontabile l'esecuzione della prestazione dovuta (tradizionalmente rilevano quali cause di impossibilità sopravvenuta la forza maggiore, il cd. factum principis - ordine o divieto dell’autorità
- il caso fortuito o il fatto del creditore).
Concorre alla definizione di "forza maggiore" anche la prassi internazionale (in particolare, la Convenzione di Vienna dell’11 aprile 1980 e la "ICC Clause" della Camera di Commercio Internazionale), per la quale le epidemie, così come le catastrofi, le guerre e le insurrezioni, rientrano tra le cause di forza maggiore idonee a giustificare l’inadempimento o a ritardare l’adempimento.

B) L’applicazione dei principi generali del Codice Civile alla fattispecie della pandemia da Covid-19
Occorre, dunque, stabilire se, e come, alla luce dei principi esposti nel precedente paragrafo A, l’emergenza determinata dalla pandemia e l’emanazione dei provvedimenti governativi che hanno disposto la temporanea chiusura delle attività produttive e commerciali considerate non essenziali possano qualificarsi quali cause esimenti da responsabilità.
La risposta al quesito è positiva, risultando applicabili alla fattispecie concreta le seguenti cause di esonero da responsabilità:

• Factum principis
  Pare indubbia la riconducibilità dei provvedimenti restrittivi nell’alveo del cd. factum principis quando l’inadempimento sia stato causato direttamente dall’emanazione delle misure restrittive anti Covid-19. In queste ipotesi opera pertanto l’esimente da responsabilità e di conseguenza
  - in assenza di specifiche disposizioni contrattuali – l’obbligazione si estingue per impossibilità sopravvenuta della prestazione in applicazione della disciplina generale di cui agli articoli 1256 e ss. del Codice Civile (“Risoluzione per Impossibilità Sopravvenuta”);
• “Forza maggiore”
  Nella situazione emergenziale causata dalla pandemia da Covid-19 oltre al cd. factum principis sono emersi anche altri elementi di esclusione della responsabilità del debitore per l’inadempimento, quale ad esempio la causa di “forza maggiore” (intesa quale evento oggettivo, straordinario ed imprevedibile) tale da rendere impossibile la prestazione per causa non imputabile a chi la deve eseguire (si pensi al caso in cui la fornitura di un bene o un servizio entro un termine convenuto come essenziale per il soggetto che lo deve ricevere sia stata resa impossibile dal blocco dei trasporti). Concorre alla definizione di "forza maggiore" la prassi internazionale (in particolare, la Convenzione di Vienna dell’11 aprile 1980 e la "ICC Clause" della Camera di Commercio Internazionale), per la quale le epidemie, così come le catastrofi, le guerre e le insurrezioni, rientrano tra le cause di forza maggiore idonee a giustificare l’inadempimento o a ritardare l’adempimento;
• Eccessiva onerosità sopravvenuta
  E’ ben possibile, inoltre, che gli avvenimenti straordinari ed imprevedibili di cui si discute siano suscettibili di determinare, in contratti ad esecuzione continuata o differita (si pensi, ad esempio, alla locazione) uno squilibrio nell’assetto economico contrattuale, esorbitante dalla normale alea del contratto, che renda la prestazione eccessivamente onerosa ed insostenibile per una delle parti (si pensi all’ipotesi del conduttore inadempiente all’obbligo di corrispondere un canone non più sostenibile a causa di una contrazione imprevedibile dei ricavi pianificati al momento della conclusione del contratto).
  Ebbene anche in questo caso l’ordinamento italiano appresta una tutela a favore della parte inadempiente rendendo possibile il rimedio della risoluzione del contratto a favore della parte svantaggiata in applicazione degli articoli 1467 e ss. del Codice Civile (“Risoluzione per Eccessiva Onerosità”). La risoluzione tuttavia può essere evitata dal creditore attraverso l’offerta di un'equa modificazione delle condizioni contrattuali, come si chiarirà di seguito.

Una conferma che le linee guida da seguire per la corretta gestione dei rapporti contrattuali siano quelle sopra esposte è desumibile anche dalla stessa normativa emergenziale e in particolare - secondo la dottrina – dall’art. 91 del D.L. n. 18 del 17.3.2020, convertito con modificazioni nella L. n. 27 del 24.4.2020 (“Decreto Cura Italia”), nel quale si precisa che il rispetto delle misure di contenimento stabilite nel decreto stesso è sempre “valutato” ai fini della esclusione, ai sensi degli articoli 1218 e 1223 del Codice Civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi pagamenti.

C) I principi di buona fede e correttezza nella esecuzione del rapporto contrattuale
L’estinzione dell’obbligazione per risoluzione del contratto potrebbe tuttavia non essere ritenuta desiderabile da una delle o ambedue le parti. In tal caso occorre considerare che il Codice Civile offre alle parti la possibilità di fare tutto ciò che è in loro potere per “salvare” il rapporto e privilegiare la conservazione del contratto in esecuzione dei principi di buona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto sanciti dagli articoli 1175 e 1176 e poi dall’art. 1375 del Codice Civile.
Di tali principi sono peraltro espressione gli istituti giuridici di cui ai paragrafi seguenti.

D) I correttivi al rimedio della estinzione della obbligazione: il principio generale della “conservazione del contratto”.
Se opera una causa esimente della responsabilità l’inadempimento è incolpevole e il legislatore, in considerazione di ciò, appresta il rimedio della risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta. Si tratta tuttavia di una extrema ratio in quanto, laddove possibile, il legislatore prende in considerazione l’eventualità che le parti mirino a mantenere, correggendoli, gli effetti del contratto. Vanno lette in tale direzione le previsioni del Codice Civile che disciplinano l’adempimento tardivo o parziale oppure la modifica secondo equità delle condizioni contrattuali. In particolare, l’art. 1256, 2° comma, del Codice Civile dispone che, se l’impossibilità è solo temporanea, l’esonero da responsabilità del debitore è limitato al ritardo e implicitamente afferma che l’obbligo della prestazione rimane fermo e che l’adempimento torna esigibile al venir meno delle circostanze avverse che hanno generato l’impossibilità di eseguire la prestazione entro il termine stabilito.
Rimane fermo inoltre l’obbligo delle parti di verificare che non sia possibile un adempimento parziale; in tal caso, il debitore potrebbe liberarsi dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile (articolo 1258 del Codice Civile), e l’altra parte avrebbe diritto alla corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta o al recesso dal contratto in mancanza di un interesse apprezzabile all’adempimento (articolo 1464 del Codice Civile), oppure un’equa modificazione delle condizioni del contratto ai sensi dell’art. 1467 del Codice Civile terzo comma.

II - Brevi riflessioni sulle locazioni commerciali e l’affitto d’azienda.

A) I contratti di locazione
I contratti di locazione commerciale e di affitto di azienda rientrano nella categoria dei contratti di durata, in particolare ad esecuzione continuativa, che, come detto in precedenza, sono coinvolti direttamente dall’impatto dell’emergenza sanitaria.
E’ prassi diffusa prevedere in tale tipologia di contratti una disciplina di dettaglio dei casi di forza maggiore, al verificarsi dei quali il conduttore può essere legittimato a sospendere o a ridurre il canone. In ogni caso, gli effetti sul contratto dovranno essere valutati anche alla luce dei principi generali esposti nel precedente paragrafo.
In particolare, si ritiene che nel caso in cui il conduttore non abbia potuto utilizzare gli spazi locati, in quanto destinatario diretto dei provvedimenti di chiusura imposti dall’autorità (factum principis), sia applicabile la disciplina della impossibilità sopravvenuta temporanea e parziale (considerato che il godimento dell’immobile permane in parte posto che il conduttore non è in grado di restituire l’immobile perché occupato dai beni destinati all’esercizio dell’impresa) della prestazione. Nella fattispecie il factum principis rende temporaneamente impossibile l’obbligazione del locatore di “mantenimento” della destinazione d’uso dell’immobile locato sancita dall’art. 1575, lett.
2, del Codice Civile (e lo libera, pertanto, dalla relativa prestazione).
A fronte di tale situazione, si ritiene che il conduttore che ne abbia dato opportuna comunicazione per iscritto al locatore sia esonerato – finché perdura l’impossibilità temporanea – dall’obbligo di pagare i canoni nel periodo di chiusura della propria attività, senza per questo poter essere considerato responsabile dell’inadempimento ma non possa imporre al locatore una riduzione unilaterale del canone, o la remissione dello stesso, per il periodo in cui abbia operato la cessazione dell’attività commerciale esercitata nel locale locato.
Soccorre tuttavia nella specie il disposto dell’art. 1464 del Codice Civile secondo cui quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale.
Questa norma tra l’altro, dando direttamente diritto ad una riduzione del canone (nella misura accertabile in giudizio in caso di mancata condivisione con il locatore), non addossa al conduttore il rischio di una risoluzione non voluta.
Peraltro, un tema che richiederebbe un autonomo approfondimento riguarda il quesito se tra i rimedi a disposizione del conduttore possano invocarsi indifferentemente, a sua scelta, l’impossibilità parziale o la eccessiva onerosità sopravvenute.
Depongono apparentemente in senso contrario sia l’art. 91 del Decreto Cura Italia sia la misura di sostegno alle imprese (per certi versi censurabile) introdotta dall’art. 65 del decreto c.d. Cura Italia, consistente nel riconoscimento governativo di un credito d’imposta per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (botteghe e negozi), in misura pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020, che compete solo ai conduttori che abbiano già corrisposto il canone.

Ma le norme generali e speciali ben possono essere coordinate fra loro evitando un rischio di conflitto. Posto che le misure di sostegno sono necessariamente standardizzate e temporanee è possibile, infatti, che le stesse siano inidonee a sopperire per intero al “danno” derivante dalla impossibilità parziale. Il conduttore avrà quindi l’onere di avvalersi dei benefici di legge e chiedere che la riduzione della propria prestazione sia effettuata al netto dei benefici ricevuti. In difetto, sarà interesse del locatore eccepire il mancato ricorso ai benefici di legge da parte del conduttore per conseguire, a norma dei principi espressi dall’art. 1227 del Codice Civile, un contenimento della riduzione della prestazione.

Né può peraltro escludersi che la situazione di generale recessione economica causata dalla pandemia da Covid-19 determini, in un contesto di medio-lungo periodo, una situazione di crisi tale per l’imprenditore da rendere impossibile o oltremodo gravoso l’obbligo di corrispondere in tutto o in parte il canone. In questi casi potrebbe essere consentito al conduttore di avvalersi, ove ne sussistano le condizioni, del rimedio “tipico” del recesso per gravi motivi previsto per le locazioni non abitative dall’art. 27, 8° comma della L 392/78, nelle quali sono ricomprese le locazioni commerciali, o del rimedio generale della Risoluzione per Eccessiva Onerosità di cui all’art. 1467 del Codice Civile.
Circa il primo strumento, è noto che nelle locazioni non abitative il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, qualora ricorrano “gravi motivi”, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Secondo la costante giurisprudenza si intendono per “gravi motivi” tutti quei fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla conclusione del contratto, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto e da incidere significativamente sull’attività del conduttore.
In presenza di tali circostanze fattuali, il conduttore può dunque liberarsi dal vincolo contrattuale, si intende previo accertamento giudiziale in caso di contestazione da parte del locatore del diritto di recesso esercitato dal conduttore e comunque con l’obbligo di rispettare il preavviso di sei mesi, con conseguente dovere di corrispondere il canone per l’intero periodo di preavviso.
Va precisato peraltro che siffatto rimedio potrebbe non essere azionabile da parte dei conduttori delle c.d. grandi locazioni (ossia le locazioni non abitative che prevedono canoni annui superiori a Euro 250.000 introdotte dall’art. 18 del D.L. 133/2014, convertito con modificazioni dalla
L. 164/2014) laddove al momento del perfezionamento del contratto fosse stato escluso pattiziamente tale diritto, così come consentito dalla normativa istitutiva.
In ogni caso rimangono a disposizione per tutte le locazioni non abitative, senza eccezioni, gli strumenti sopra passati in rassegna. Sul piano pratico la risoluzione del contratto di locazione potrebbe, tuttavia, non essere di interesse per le parti che potrebbero legittimamente negoziare una idonea modifica contrattuale (come auspicato dallo stesso art. 1467 del Codice Civile nell’ottica della conservazione del rapporto contrattuale) diretta a riequilibrare l’assetto economico contrattuale (ad esempio mediante una adeguata riduzione del canone o sospensione per un periodo determinato).

B) Affitto d’azienda.
L’affitto d’azienda ripropone problematiche analoghe a quelle che si presentano per le locazioni per quanto riguarda l’obbligo di pagamento del canone pattuito gravante in capo all’affittuario.
Si applicano pertanto gli stessi principi generali già esaminati in relazione ai contratti di locazione commerciale in tema di Risoluzione per Impossibilità Sopravvenuta (parziale), ferma restando l’esclusione del recesso per gravi motivi, in quanto rimedio tipico delle sole locazioni ad uso non abitativo.
Quanto alla Risoluzione per Eccessiva Onerosità, soccorre, invece, la norma speciale di cui all’art. 1623 del Codice Civile dettata in materia di contratto di affitto d’azienda, che disciplina i comportamenti delle parti in caso di modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale avente ad oggetto l’affitto di cosa produttiva. La norma dispone che in caso di notevole modificazione del rapporto, a causa di disposizioni di legge o provvedimenti dell’autorità riguardanti la gestione produttiva, possa essere richiesto un aumento o una riduzione del fitto, ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto. La norma è esplicativa del principio generale racchiuso nell’art. 1467 del Codice Civile ma non ne riproduce la disciplina, perché consente ad ambedue le parti di scegliere se agire per la modifica del canone o lo scioglimento del rapporto senza dipendere dalla “contromossa” della controparte.

III - Conclusioni.

L’assetto normativo delineato dai principi di diritto esaminati nei precedenti paragrafi induce a ritenere (e di fatto è quanto già sta accadendo) che troveranno maggiore applicazione nella prassi dei rapporti pendenti di locazione commerciale e affitto d’azienda intaccati dalla pandemia da Covid- 19, quegli strumenti di tutela derivanti dagli obblighi di conservazione dei contratti e di buona fede e correttezza contrattuale che incentivano le parti a rinegoziare le condizioni contrattuali, anche in un’ottica di responsabilità, che consenta di contrastare più efficacemente la grave emergenza economica e sociale causata dalla pandemia da Covid-19.
E probabilmente la situazione attuale rappresenterà la “prova generale” di quanto accadrà quando avrà luogo la preannunciata modifica al Codice Civile (ora allo stato di disegno di legge delega) nel senso che verrà riconosciuto il “diritto delle parti di contratti divenuti eccessivamente onerosi per cause eccezionali ed imprevedibili, di pretendere la loro rinegoziazione secondo buona fede, ovvero in caso di mancato accordo, di chiedere in giudizio l’adeguamento delle condizioni contrattuali in modo che venga ripristina la proporzione tra le prestazioni originariamente convenuta dalle parti”. Senza contare che sarebbe lecito attendersi che, data la situazione, tale normativa potrebbe vedere la luce - eventualmente in termini non generali - già nella copiosa attuale legislazione emergenziale.