Legge di Bilancio: tutte le novità del settore immobiliare

Riportiamo qui di seguito l’analisi fatta da Confindustria Assoimmobiliare accompagnata dalla dichiarazione del presidente Davide Albertini Petroni:  

«Come Confindustria Assoimmobiliare accogliamo con favore l’approvazione della Legge di Bilancio, che verosimilmente consentirà al Paese di uscire dalla procedura di infrazione, rendendolo ancora più attrattivo per la raccolta di capitali di investimento, e che conferma l’attenzione del Governo nei confronti dell’industria immobiliare, avendo tra l’altro escluso le SGR e le SICAV immobiliari dall’aumento dell’IRAP. Dalla riprogrammazione dei fondi di Coesione, inoltre, arrivano ulteriori risorse per la casa che, insieme al Piano Casa Europeo approvato lo scorso 16 dicembre, costituiscono un’ulteriore conferma della nuova centralità riconosciuta alle politiche abitative, vero motore di sviluppo per il nostro Paese e per tutta l’area euro», ha proseguito Il presidente Albertini Petroni. «Ora, per rispondere alle crescenti esigenze di cittadini, famiglie, lavoratori e studenti, è essenziale accelerare sul Piano Casa italiano, che prevede un investimento di diverse decine di miliardi e rende indispensabile l’apporto dei capitali privati. Come Associazione, siamo disponibili a collaborare con le Istituzioni per fornire il contributo dell’industria immobiliare, così da rendere nuovamente accessibile l’abitare».

Di seguito un riepilogo delle misure di più stretto interesse per il settore

Articolo 1, comma 17 - Modifiche alla disciplina sulle locazioni brevi)

Rispetto al testo originario approvato dal Governo in Consiglio dei Ministri, la disposizione modificata dal Senato prevede, a decorrere dal 2026, una restrizione dell’ambito di applicazione della cedolare secca per i contratti di locazione breve. Il regime agevolato viene infatti limitato a un massimo di due immobili, in luogo dei quattro attualmente consentiti, stabilendo che a partire dal terzo immobile l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale.

Alla luce delle modifiche introdotte, il trattamento fiscale risulta così articolato:

• per il primo immobile continua ad applicarsi l’aliquota del 21 per cento;
• per il secondo immobile si applica l’aliquota del 26 per cento;
• dal terzo immobile, il reddito è qualificato come reddito d’impresa.

Articolo 1, comma 22 - Detrazioni per interventi edilizi ed energetici

Viene prorogato per l’intero anno 2026 il regime fiscale più favorevole (50%) già previsto, per il 2025, in relazione agli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus), agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e agli interventi antisismici (sismabonus). La disposizione estende inoltre al 2026, alle medesime condizioni vigenti nel 2025, l’applicazione del c.d. bonus mobili.

Articolo 1, comma 23 – Interventi di rigenerazione urbana

La disposizione interviene sull’articolo 5, comma 10, del decreto-legge n. 70 del 2011, ampliando l’ambito di applicazione degli interventi di rigenerazione e riqualificazione urbana previsti dal medesimo decreto.  Si ricorda che l’articolo 5, comma 9, aveva demandato alle Regioni l’adozione di specifiche disposizioni volte a incentivare tali interventi, anche mediante operazioni di demolizione e ricostruzione, prevedendo in particolare: il riconoscimento di volumetrie aggiuntive a titolo premiale; la possibilità di delocalizzare le volumetrie in aree diverse; l’ammissibilità di cambi di destinazione d’uso tra funzioni compatibili o complementari; nonché modifiche della sagoma finalizzate a un migliore inserimento architettonico nel contesto esistente. Con l’intervento introdotto in legge di bilancio viene chiarito che tali interventi possono essere realizzati non solo sugli edifici per i quali sia già stato rilasciato un titolo edilizio in sanatoria, ma anche su quelli per i quali la sanatoria risulti comunque perfezionata ai sensi delle leggi sul condono edilizio del 1985, 1994 e 2003 (leggi n. 47/1985, n. 724/1994 e n. 326/2003).

Articolo 1, commi 46-50 - Revisione della disciplina dei dividendi infra-UE IRAP e della disciplina delle istanze di rimborso

Le disposizioni, come modificate dal Senato, stabiliscono che, a decorrere dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2025, i dividendi distribuiti da società residenti in altri Stati membri dell’Unione europea o dello Spazio economico europeo (con cui l’Italia abbia stipulato accordi che assicurino un effettivo scambio di informazioni), percepiti da banche, intermediari finanziari e imprese di assicurazione residenti in Italia, concorrono alla base imponibile IRAP limitatamente al 5% del loro ammontare. L’esclusione del restante 95% è riconosciuta a condizione che ricorrano congiuntamente i seguenti requisiti:

• detenzione di una partecipazione diretta non inferiore al 20 per cento del capitale della società che distribuisce gli utili;
• forma giuridica della società distributrice rientrante tra quelle indicate nell’Allegato I, parte A, della direttiva 2011/96/UE;
• residenza fiscale della società distributrice in uno Stato membro dell’Unione europea, senza che la stessa sia considerata residente in uno Stato terzo in base a una Convenzione contro le doppie imposizioni;
• assoggettamento della società distributrice, nello Stato di residenza, a una delle imposte elencate nella direttiva 2011/96/UE, senza fruire di regimi di esenzione o opzione non temporalmente o territorialmente limitati;
• detenzione ininterrotta della partecipazione per almeno un anno;
• percezione di dividendi derivanti da titoli e strumenti finanziari emessi da soggetti non residenti per i quali, nello Stato estero dell’emittente, la remunerazione non è deducibile dal reddito imponibile.

Per i periodi d’imposta precedenti, viene riconosciuta la possibilità di presentare istanza di rimborso dell’IRAP versata sull’eccedenza rispetto al 5% dei dividendi che hanno concorso alla formazione della base imponibile, a condizione che, alla data del 1° gennaio 2026, sia ancora pendente il termine decadenziale di 48 mesi. È inoltre prevista la possibilità di utilizzare il relativo credito in compensazione ai fini del versamento dell’imposta sostitutiva.

Articolo 1, commi 51-55 - Modifica alla disciplina dei dividendi

Le disposizioni, come modificate dal Senato, introducono rilevanti novità nel trattamento fiscale dei dividendi e delle plusvalenze percepiti da imprenditori e da società o enti residenti.

In particolare, l’accesso al c.d. regime di esclusione — pari al 41,86% per i soggetti IRPEF e al 95% per i soggetti IRES — viene limitato ai dividendi derivanti da partecipazioni che presentino almeno uno dei seguenti requisiti dimensionali:

• partecipazione non inferiore al 5% del capitale, detenuta direttamente o indirettamente tramite società controllate;
• valore della partecipazione non inferiore a 500.000 euro.

Il medesimo requisito dimensionale si applica anche alle plusvalenze realizzate su partecipazioni che beneficiano del regime di esenzione (PEX), nelle medesime percentuali di esclusione previste per IRPEF e IRES. Le disposizioni estendono tali condizioni anche all’applicazione della ritenuta alla fonte a titolo d’imposta dell’1,20% sui dividendi corrisposti a società o enti non residenti, ma soggetti a imposta sui redditi in Stati membri dell’Unione europea o aderenti all’Accordo SEE. Anche in questo caso, la partecipazione deve essere detenuta, direttamente o indirettamente, in misura non inferiore al 5% ovvero avere un valore almeno pari a 500.000 euro. Le nuove regole si applicano alle distribuzioni di utili, riserve e altri fondi deliberate a decorrere dal 1° gennaio 2026.

Articolo 1, commi 74-75 – Incremento dell’aliquota IRAP per enti creditizi e imprese di assicurazione

Le disposizioni, come modificate nel corso dell’esame al Senato, prevedono un incremento di due punti percentuali delle aliquote IRAP applicabili a banche, società finanziarie e imprese di assicurazione per i periodi d’imposta 2026, 2027 e 2028. A seguito delle modifiche introdotte, viene chiarito l’ambito soggettivo di applicazione dell’aumento, stabilendo l’esclusione dall’incremento dell’aliquota IRAP per i seguenti soggetti:

• società di intermediazione mobiliare (SIM);
• intermediari finanziari incluse imprese di investimento dell’Unione europea e imprese di paesi terzi diverse dalle banche;
• società di gestione dei fondi comuni di investimento;
• società di investimento a capitale variabile (SICAV);
• società di partecipazione non finanziaria e soggetti assimilati.

Articolo 1, commi 427-436 - Maggiorazione dell’ammortamento per gli investimenti in beni strumentali

Le disposizioni reintroducono la maggiorazione dell’ammortamento ai fini IRES e IRPEF per gli investimenti in beni strumentali nuovi funzionali alla trasformazione tecnologica e digitale delle imprese secondo il modello “Industria 4.0”. L’agevolazione si applica agli investimenti effettuati dal 1° gennaio 2026 al 30 settembre 2028.

A seguito delle modifiche introdotte al Senato, gli elenchi dei beni materiali e immateriali agevolabili sono stati aggiornati e inseriti, rispettivamente, negli Allegati IV e V della legge.

La maggiorazione del costo fiscalmente rilevante è riconosciuta nelle seguenti misure:

• 180% per investimenti fino a 2,5 milioni di euro;
• 100% per investimenti oltre 2,5 milioni e fino a 10 milioni di euro;
• 50% per investimenti oltre 10 milioni e fino a 20 milioni di euro.

Le disposizioni individuano inoltre le categorie di imprese escluse dal beneficio; le modalità di accesso all’agevolazione; i limiti di cumulabilità con altre misure di sostegno. In particolare, il beneficio non è cumulabile con il credito d’imposta per investimenti in beni strumentali materiali nuovi previsto dal modello Industria 4.0.

Articolo 1, commi 438-447 - Crediti di imposta ZES unica e zone logistiche semplificate

Le disposizioni dei commi 438-447, come modificate nel corso dell’esame al Senato, estendono agli anni 2026, 2027 e 2028 il credito d’imposta per gli investimenti realizzati nella Zona Economica Speciale unica (ZES unica), con riferimento agli interventi effettuati dal 1° gennaio 2026 al 15 novembre 2028. Le risorse disponibili sono fissate in 2,3 miliardi di euro per il 2026, 1 miliardo per il 2027 e 750 milioni per il 2028. Per accedere all’agevolazione, gli operatori economici sono tenuti a trasmettere all’Agenzia delle entrate una comunicazione preventiva relativa alle spese ammissibili e, successivamente, una comunicazione integrativa volta ad attestare l’effettiva realizzazione degli investimenti. L’omessa presentazione della documentazione richiesta comporta il rigetto della domanda. Le modalità operative e i profili attuativi delle comunicazioni sono demandati a uno o più provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate, che disciplineranno anche i meccanismi di controllo e di salvaguardia del limite di spesa. 

Le medesime disposizioni estendono agli anni 2026-2028 il credito d’imposta anche alle imprese che operano o si insediano nelle Zone logistiche semplificate (ZLS), nel limite di 100 milioni di euro annui, prevedendo obblighi di comunicazione analoghi e il rinvio a provvedimenti attuativi per la definizione delle modalità applicative.

Articolo 1, commi 774-782 - Fondo sociale per il clima

Con particolare riferimento al comma 782, che non è stato modificato dal Senato, si prevede che le risorse per l'attuazione del Piano Sociale per il Clima possono essere utilizzate per le finalità previste:

• dai commi 282 e 283 dell’art. 1 della legge di bilancio 2024 in materia di contrasto al disagio abitativo;
• dal comma 402 dell’art. 1 della legge di bilancio 2025, per le iniziative del Piano casa Italia;
• e dai commi 613-615 dell’art. 1 della legge di bilancio 2017, per le iniziative rientranti nell’ambito del Piano strategico nazionale della mobilità sostenibile e per interventi in materia di povertà energetica per le famiglie vulnerabili.

Articolo 1, commi 783-784 - Piano Casa Italia e modelli innovativi di edilizia residenziale sociale

Le disposizioni, introdotte dal Senato, intervengono sulla disciplina del Piano Casa Italia e sulle linee guida per la sperimentazione di modelli innovativi di edilizia residenziale pubblica e di edilizia sociale, che comprendono anche l’istituzione di un fondo per il contrasto al disagio abitativo.

In particolare, viene integrata la disciplina relativa ai contenuti del Piano Casa, prevedendo che, nell’ambito dei nuovi modelli di edilizia residenziale e sociale finalizzati a rispondere a specifici fabbisogni sociali, possano essere realizzati i seguenti interventi:

• realizzazione e recupero di alloggi di edilizia sociale da destinare alla locazione a canone agevolato, anche tramite contratti di godimento in funzione della successiva alienazione, riferiti a unità immobiliari adibite ad abitazione principale per giovani, giovani coppie e genitori separati;
• realizzazione e adeguamento di unità immobiliari di edilizia sociale per persone anziane, da destinare alla locazione a canone agevolato, eventualmente associata a contratti di permuta immobiliare.

Le disposizioni sanciscono inoltre l’obiettivo di favorire la complementarità e l’integrazione tra le iniziative finanziate nell’ambito del Piano Casa Italia e gli interventi sostenuti dai programmi nazionali e regionali dei fondi strutturali europei 2021-2027, nel rispetto dei criteri di ammissibilità e delle procedure applicabili.

Sul fronte delle risorse, sono stati stanziati 200 milioni di euro nel biennio 2026-2027 per finanziare il Piano casa. A questi si aggiungono ulteriori 10 milioni nel 2026 e 50 milioni nel 2026 e 50 milioni nel 2027 già previsti dalla Legge di Bilancio 2024 per il contrasto al disagio abitativo.

Articolo 1, commi 884-894 – Fondo PNRR per gli alloggi universitari

Le disposizioni danno attuazione alla recente revisione del PNRR per quanto riguarda l’investimento 5 “Fondo per gli alloggi destinati agli studenti” (M4C1) per un importo complessivo di 599 milioni di euro, destinato alla creazione di nuovi posti letto in alloggi e residenze universitarie. Nel dettaglio:

• Attuazione dell’investimento. L’attuazione dell’investimento è affidata dal Ministero dell’università e della ricerca a Cassa depositi e prestiti S.p.A., anche tramite società controllate, sulla base di una apposita convenzione che disciplina beneficiari, criteri di selezione degli interventi, modalità di istruttoria, controllo e monitoraggio, nonché la gestione delle risorse, che restano separate dal patrimonio di CDP.
• Beneficiari e contributi. L’investimento prevede l’erogazione di contributi a fondo perduto a favore di soggetti pubblici e privati, fino a 20.000 euro per ciascun nuovo posto letto realizzato. Gli interventi devono riguardare la creazione di nuovi alloggi o residenze per studenti e non possono finanziare strutture già destinate a tale uso al momento della pubblicazione dell’avviso.
• Requisiti sociali e di accesso. L’accesso ai contributi è subordinato al rispetto di specifici requisiti: i canoni di locazione devono essere fissati a un livello inferiore di almeno il 15% rispetto ai prezzi di mercato locali e il 30% dei posti letto deve essere riservato a studenti privi di mezzi, secondo i criteri del diritto allo studio. L’attuazione avviene nel rispetto del principio DNSH e della normativa di settore vigente.
• Procedura di selezione. La selezione degli interventi avviene tramite avviso pubblico, con valutazione delle domande affidata a un Comitato di investimento nominato da CDP, composto da 5 membri (1 MUR, 1 CDP, 3 soggetti esterni al MUR). L’erogazione dei contributi è subordinata alla verifica dell’avvenuta realizzazione degli interventi da parte dell’Agenzia del Demanio.
• Rapporto con il bando MUR 481/2024. Le disposizioni disciplinano infine il coordinamento con il bando già avviato dal MUR con D.M. n. 481/2024, consentendo in determinati casi la ripresentazione delle domande. Sono in particolare ammissibili al contributo le domande nei seguenti casi:

• Rinuncia volontaria alla candidatura e ripresentazione della domanda nell’ambito della nuova procedura;
• Domande non rinunciate per le quali la dotazione finanziaria della procedura di cui alla misura M4C1-R1.7, così come ridotta a seguito della rimodulazione dell’obiettivo M4C1-30, risulta in concreto incapiente, se lo stato di avanzamento dei lavori al 28 febbraio 2026 è incompatibile con una ragionevole previsione di messa a disposizione dei posti letto entro il 15 luglio 2026, in base al giudizio del Commissario straordinario per gli alloggi universitari;
• Domande non rinunciate per le quali la dotazione finanziaria della procedura di cui alla misura M4C1-R1.7, così come ridotta a seguito della rimodulazione dell’obiettivo M4C1-30, risulta in concreto incapiente, se lo stato di avanzamento dei lavori al 28 febbraio 2026 è compatibile con una ragionevole previsione di messa a disposizione dei posti letto entro il 15 luglio 2026, in base al giudizio del Commissario straordinario per gli alloggi universitari

Nei primi due casi, i candidati concorrono all’avviso per l’ammissione a un contributo ridotto, che è dettagliato quanto alle percentuali di riduzione e alle categorie di beneficiari nella convenzione. Con riferimento agli ultimi due casi, invece, il MUR identifica con l'ausilio del Commissario straordinario per gli alloggi universitari, le domande non ammissibili a valere sul bando di cui al decreto del Ministro dell'università e della ricerca n. 481 del 2024 entro e non oltre il 28 febbraio 2026. Inoltre, dal 28 febbraio 2026 non sarà più possibile presentare nuove domande sul bando M4C1-R1.7.

• Misure agevolative legge 338. Agli interventi si applicano le disposizioni agevolative previste della legge n. 338/2000 (art. 1-bis, commi da 8 a 12, articolo 1-quater e articolo 2-bis).

Di seguito i link ai dossier di approfondimento predisposti dagli Uffici studi di Camera e Senato:

• Volume I - Articolo 1 commi 1-332;
• Volume II – Articolo 1 commi 333-658;
• Volume III – Articolo 1 commi 659-906;
• Volume IV – Articolo 1, comma 907-Articolo 21 (Stati di previsione).